拥堵费、高房价和供求关系原因及其对策

好像连上帝也无法阻止北京的房价上涨了。根据国家统计局的最新数字,今年8月北京房价的同比涨幅仍高达19.3%,再夺全国第一。又据中国广播网9月22日报道,在有着“北京楼市风向标”之称的北京秋季房展会上,放眼六环内,已难寻每平方米2万元以下的楼盘。其中,三环内的项目均价冲上了每平方米6.5万元,一些五环附近项目甚至也已突破每平方米4万元,五环至六环间项目均价则普遍在每平方米2万元以上。

不晓得你怎么看,反正我坚信,北京是铁定完不成今年初写进京版“国五条”里的房价控制目标了,房地产业内观点也多半如此。总不能说,房价上涨多达两成还算是“保持稳定”吧?但有关各方对北京的高房价一直是有所容忍的。

请别误会,我绝不是说北京市政府有意制定什么“高房价策略”(恰恰相反,北京市为抑制房价一直在不遗余力);而是说从某种意义上讲,北京市政府无奈之下也利用了房价高企的客观事实,排挤掉一些无力承担在京居住成本的人,客观上“助力“了一些政策的实施——譬如控制北京市的人口增长,以及间接地缓解交通拥堵及环境污染。根据北京市统计局刚公布的数据,2011年到2012年间,有41.6万暂住人口离开了北京。相信他们当中相当大一部分是被北京的高房价(可能也连同高污染、高拥堵)给“逼”走的。

当然,在离开及未能进入北京的人群中,没钱买房的是一部分;另一方面的因素是政府主动推行的“限购令”。就是说,即使你有钱、买得起房,但你没在北京纳税满5年,政府也不让你买。政府不知道老百姓对这类“限购”的愤慨吗?不会。但若不如此,纵然北京现在最高的房价已经达到每平米16万元,甚至每平米20万,还是有人会买得起。比如“不差钱”的外地家长给在北京上大学的孩子买房外加投资,单价多少万都不在乎。这样一考虑,“限购”的确从某种程度上挡住了进入北京的(常驻、而不一定是户籍)人口数量;否则,2012年底北京市的常住人口数恐怕还不止国家统计局今年初公布的2069.3万。

恰也是最近,以治理大气污染和交通拥堵的双重名义,北京终于要对汽车征收拥堵费了,为几年来一轮轮的社会讨论划上句点。人民网消息称,北京市环保局在9月2日发布《北京市清洁空气行动计划(2013-2017年)重点任务分解措施》,将其正式提上了日程。明年起还将大幅削减汽车摇号的指标。

各界当然还是有异议的,但从各大媒体版面与社交平台上能感受到,这次的反对声已没有以往那么强烈。也许是因为很多人发觉,纵然这些行政性的限令存在种种弊端与不公,但除了限行,一时也没有其它更优的选择。如果这个措施在三年前推出,多半会因显得激进而流产;但如今,鉴于北京交通拥堵和空气污染的现实问题已发展(或者说积累)到非常严峻、人人生怨的程度,以至于“非如此不可”,再做激烈抗议,恐有矫情之嫌了。

联想起来,北京房地产的“限购”和“限价”,与收取交通拥堵费多有相似,近年来越发成为一种政府解决眼前问题的惯用急药,也总令社会各界的态度在不甘中无奈妥协。当然,我并无替这些限令寻找正当性之意。尽管北京实行了最严厉的“限购”、“限价”和“限贷”,但前述数据已确凿证明,在近期房价的迅猛上涨过程中,北京的房价升势反而愈演愈烈,至少现在丝毫看不到止涨迹象。这足以证明此类短视政令的负面效应。

早在2010年北京等地实施商品房“限购”时,北京市华远地产股份有限公司董事长、著名房产话题评论者任志强就是反对者之一,曾将“限购令”比喻成“兔子尾巴”(长不了),批评这种限制消费和购买的政策思路。但三年后,他是怎么说的呢?9月22日,任志强在其自传新书《野心优雅》的发布会上,被问及对现在北京房价的看法时说:“东京是3500万人口,你是不是希望北京也达到3500万人口?如果北京达到这么多人口,你怎么让人不进北京?就是房价让很多人不到北京来,否则都到北京来,享受最好的教育、最好的医疗,不用这个办法(“这个办法”指的是改变现行的土地政策和公共资源配置情况——编注)怎么整治呢?”在这段话中,虽然他想强调的主要意思仍是着眼长远的根本性改革;但仔细看看,任志强也承认了北京“房价”——或说高房价,成为北京防止人口激增的“门槛”这一事实。

有朋友可能会问,既然东京有3500万人口,比北京还多,但它既不限购,也不收交通拥堵费啊,东京老百姓对房价和出行也没有像北京人这么大的怨气和愤怒。说实话,鉴于日本与中国的人口基数、人均收入、住房政策和市场格局等条件完全不同,两个城市的房价未必有多大可比性;但交通的发展却可借鉴一二。东京交通的便捷,主要得益于其可谓世界上最四通八达的城市轨道交通网络。而要达到东京的地铁网格密度(是密度而不是总里程数),北京的地铁建设估计还得翻番,地面公交系统也需要继续优化。但这都是建立在财力基础上的。现在仅针对地铁的专项建设补贴,北京财政每年就要花掉100亿元;再建、再补,北京市的财政能否承受?我不是特别乐观。所以顺便提一句,我赞成北京地铁票价适当上调。这样才能让公交的优惠更持久,让政府有能力提供更多的便捷。

而房价方面呢,就束手无策、只能听任北京房价的上涨了吗?也不是。自由市场信奉者强调要尊重市场规律,而影响价格的关键因素当然就是供求关系——就和东京建成发达的公共交通网,就有效舒缓了庞大人口所带来的交通压力一个道理。现在好些朋友托我帮忙买房,其实只是为从开发商那里领到一个购房资格号,可见供给之匮乏。许小年等经济学家一直在呼吁加大土地供应,任志强等业内人士也多有清醒认识;确实,土地供应和房屋存量都有文章可做。

具体而言,我认为有两个选项。一是近期社会正在广泛讨论的土地政策改革。个人建议,土地政策改革先从集体建设用地开始,不妨将北京作为集体建设用地改革的第一批试点城市,让郊区的集体建设用地都可以建商品房,直接入市,拥有完全产权。这需要修改法律?最快的办法是提请全国人大常委会授权试点。另一个选项就是在物业持有环节征税,也就是我此前撰文讨论过的,对多套住房征收累进税率的房产税。只有如此,拥有三套以上住房的家庭可能被迫抛售多余房产,从而实现向市场释放出更多成屋供应。此处不再赘述,说多了恐招人厌烦。

还有两个“大词”自2012年以来的曝光率可能也让大家快听烦了,那就是“顶层设计”和“改革深水区”。前者是十七届五中全会和“十二五”规划建议中反复出现的改革路径,主要含义是要加强制度建设的全局统筹思维;后者则在最近一年来被政界、学界人士屡屡提及,比喻从三十年前“摸着石头过河”的探索,走向更为深刻、系统,阻力也更大的复杂变革。

而前文所举的两条促进住房结构供求平衡的建议,涉及土地制度和税制改革,无疑也都属于“改革深水区”范畴,并需“顶层设计”。但因期待过久,我跟大家一样,脖子伸得都酸了。

虽然这篇文章是拿北京说事,但种种现象却并非北京独有。三年前,其他城市都在嘲笑北京堵车,但前些天我去杭州出差,发现杭州的堵车跟三年前的北京差不多;而国家统计局公布的8月房价走势中,除第一名北京,同时“陪跑”的还有上海、广州、深圳、厦门、郑州等当月同比涨幅皆超10%的十个大城市。北京的今天就是其它城市的明天,堵车如此,房价如此,解决的思路,或许也应如此。

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